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房地一体原则:房屋抵押登记后其占用范围内的土地视为一并抵押,反之亦然!

发布时间:2020-07-07 点击数:145



相关法律规定

我国《物权法》第182条规定,“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”

基于上述规定,在处理房产与地产的关系时,我国《物权法》确立了“房随地走”、“地随房走”的基本原则。根据《物权法》第182条关于“一并抵押”的规定,房屋抵押登记后其占用范围内的土地视为一并抵押,反之亦然!

建筑物与土地不可分离,因此,即便抵押人只办理了房屋抵押登记,没有办理建设用地使用权抵押登记,实现房屋抵押权是,建设用地使用权也一并作为抵押财产。同样,只办理了建设用地使用权抵押登记,没有办理房屋所有权抵押登记,实现建设用地使用权的抵押权时,房屋所有权也一并作为抵押财产。

针对上述问题,《城市房地产管理法》第32条也规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”即将于2021年1月1日生效实施的《民法典》第397条也做出了和《物权法》182条一样的规定。


相关典型案例

典型案例1:中国银行股份有限公司大连甘井子支行、库伦旗首宇甜菊糖有限公司金融借款合同纠纷二审民事判决书,最高人民法院案(2017)最高法民终436号(建筑物抵押)

【裁判要旨】根据《物权法》第182条规定的“房随地走”和“地随房走”及双向统一原则,仅为地上建筑物设定抵押权的,债务人不能清偿被担保的债权时,抵押权人可以一并折价、拍卖或变卖抵押的地上建筑和其占用范围内的建设用地使用权。

典型案例2:红岭创投电子商务股份有限公司、贵州开元嘉德置业有限公司金融借款合同纠纷, 最高人民法院 (2017)最高法民终197号(在建工程抵押)

最高院认为:关于红岭创投主张对抵押在建工程占用范围内的土地使用权也享有抵押权,《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款规定了“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押”,第二款又进一步明确规定“抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”本案《抵押合同》对“开元华府1、2号商业,开元豪庭3、4号商业”在建工程约定了抵押,《在建工程抵押登记证明》也为“开元华府1、2号商业,开元豪庭3、4号商业”在建工程进行了抵押登记,依据前述物权法第一百八十二条第二款之规定,案涉土地使用权也应视为一并抵押,该建筑物之抵押权效力及于土地使用权,故红岭创投对“开元华府1、2号商业,开元豪庭3、4号商业”在建工程范围内的土地使用权享有优先受偿权。

典型案例3:中国银行股份有限公司海口龙珠支行与海南国托科技有限公司、海南美源房地产开发有限公司等金融借款合同纠纷二审民事判决书,最高人民法院(2015)民二终字第269号

最高院认为:关于中行龙珠支行能否依据物权法第一百八十二条之规定对案涉地上建筑物享有优先受偿权的问题。中行龙珠支行还主张即使其未办理地上建筑物抵押登记,但基于其已依法办理了土地抵押登记手续,可依据物权法第一百八十二条的规定,将该土地的抵押效力及于地上建筑物。本院认为,在房地产抵押权设立的实践中,如何协调土地使用权抵押和地上建筑物之间的关系,我国物权法施行前的相关法律规定并不明确。为此,物权法第一百八十二条第一款规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押”。该条第二款进一步明确规定:“抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”该规定遵循了房地产交易中“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则,其立法旨意在于重申房地一体的原则,防止引发抵押权实现时的困境,使债权人的利益受到损害。依据该规定,当事人应对土地使用权及其地上建筑物一并抵押,如果当事人未按照该条第一款规定一并抵押时,则法律直接规定“视为一并抵押”。即只要土地使用权或地上建筑物之一项办理抵押登记,即使另外一项没有办理抵押登记,亦依法推定为两者一并抵押。另外,从市场交易的风险防范角度来看,物权法已经确立了房地应一并抵押的原则,并明确规定土地或者地上建筑物未一并抵押的也视为一并抵押,参与或从事房地产抵押实践的市场主体应当知悉该规定。其在设立土地抵押权时,对该土地上的建筑物是否已设定抵押权负有注意义务,并应积极向登记机关进行查询,以避免出现风险,反之亦然。市场主体如果因未尽到上述注意义务而遭受风险,则该损失应由其自行负担。本案中,中行龙珠支行与国托公司已就土地使用权办理了抵押登记,依法设立了抵押权,即便在土地他项权利证明书中未注明抵押物包括地上建筑物,依据物权法第一百八十二条第二款之规定,案涉地上建筑物也应视为一并抵押,该土地使用权之抵押权效力及于地上建筑物,中行龙珠支行亦应就本案享有的债权依法对案涉地上建筑物享有优先受偿权。且中行龙珠支行与国托公司在诉讼中均确认该地上建筑物未为其他债权设立抵押担保,案涉地上建筑物抵押权在未来实现时也不存在权利冲突。中行龙珠支行主张案涉地上建筑物随土地使用权一并抵押,其对案涉地上建筑物亦享有优先受偿权,于法有据,本院予以支持。

典型案例4:杨丛发、周敏再审审查与审判监督民事裁定书,最高人民法院(2019)最高法民申714号

最高院认为:方伟、招商银行武汉分行在办理涉案贷款抵押手续时虽仅在房产部门办理了抵押登记手续,但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押”的规定,杨丛发等13人认为涉案土地使用权未被设立抵押权的再审申请理由不能成立。

典型案例5:北京北大高科技产业投资有限公司、光大兴陇信托有限责任公司借款合同纠纷二审民事判决书,最高人民法院(2015)民二终字第401号(案情略)



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